最严房产限购令出台，房价即将下跌解放出来的资金，有助于缓解“资本寒冬”

界面 |2016年10月08日 10:12评论( )

10月6日，福州和东莞先后出台限购政策，至此，2016年重启限购限贷政策的城市已经达到18个。

9月，福州和东莞的平均房价为每平方米1.4万元和1.5万元，相比去年同期分别增长了20%和40%。

至此，2015年至今房价上涨幅度最显著的18个城市全部发布了限购限贷令(北京、上海、南京、厦门、杭州、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、珠海、东莞、福州)。

佛山和惠州没有发布限购限贷政策，只是出台了针对开发商收紧预售政策;南宁出台了针对开发商的限价令——商品房实售价格不得高于预售申报价。如此看来，这三个城市只是会加强现有政策的执行力度。

从限购限贷的力度以及对开发商的管制力度来看，这一轮调控被称为史上最严限购毫不为过。

从针对买房者的限购限贷政策强度来看，这18个城市大致可以分为四档。北京、上海、深圳最强，都把外地人买房的社保年限提升到五年;其次是南京、苏州和厦门;第三档为合肥、东莞、福州、广州、无锡、济南、武汉和珠海;第四档为杭州、成都、郑州和天津，因为这四个城市对于本地居民基本没有限制，而且贷款政策也没有完全收紧。

而从针对开发商的管制制度方面来看。南京和合肥是最强的，对土地出让的竞价、销售许可、房屋户型等方面皆有限制，可谓史上最强土地出让令;其次为北上深和东莞、苏州、福州，也都明确了土地出让后的规模和户型比例，开发商自主空间较小。

从2015年“330新政”颁布开始，中国房地产进入了史上最繁荣的18个月。

根据国家统计局的数字，2016前8个月，全国商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%;全国商品房销售额66623亿元，同比增长38.7%，而库存面积减少为70870万平方米，比7月末减少512万平方米，连续6个月减少。

8.74亿平方米的销售面积和6.66万亿元的销售额，相比2013年房地产最鼎盛时期的13亿平方米和8.14万亿元，已经无限接近。中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌此前曾指出，2016年全年销售量和土地价格有望创出历史新高。

在房价方面，根据研究机构中国指数研究院的数据，截至2016年8月，与去年同期相比，全国100个城市新建住宅均价同比上涨13.75%。北京、上海等十大城市更是上涨了18%。

居民和开发商进入楼市愈加疯狂。根据统计数据，2016年开年以来，全国超过20亿元的地块已经达到154块，超过去年的151块，其中溢价率超100%的已经达到88块，比之前15年加起来的还要多。

同时，买房者从银行借了更多钱来买房。仅仅2016年上半年，中国个人购房贷款增加了2.36万亿元，已逼近2015年全年的2.66万亿，四大银行的一半贷款放给了个人房贷。到了8月，个人住房贷款增长更强，为5286亿元，已经占到新增贷款总额的55.72%。

这个数字与2015年相比简直令人胆战心惊。2015年，中国新增贷款超11万亿，而个人住房贷款仅占1.1万亿元。

大调控之后，一个现实的问题摆在所有人面前，中国的房地产市场何去何从?

方正证券的分析师任泽平认为，18个月的房地产小周期要结束了，“这一轮房价上涨接近尾声。”他的理由是，2014-2016年这一轮房价上涨是在经济下行周期下启动的，主要是货币金融现象，受益于政策牛(放松限购限贷减税)、水牛(货币超发低利率)、杠杆牛(放松限贷降低首付比)，现在这三头牛都走了——政策收紧、货币中性、降低杠杆。随着销量收缩，房地产投资和经济增速面临再度回调压力。

在国庆假期连续六天的“调控令”到来之前，楼市的分析师们也已经集体表达了对于楼市过热的担忧。120多个证券机构中，对于楼市下一阶段依然乐观的，只剩下民生证券、兴业证券和国金证券。

除了上文提到的任泽平，另外两位重量级的分析师姜超(海通证券)和周金涛(中信建投)也在此前一致表达了对于楼市过热的担忧。

姜超感叹“满眼都是房贷”——新增居民中长贷规模达到新增贷款总量的56%，但是地产销售额增速从4月起便大幅回落，他因此判断，“2016年或是中国房地产市场的历史大顶。”这个结论与周金涛相似，他认为，中国房地产周期或于2017-2019年步入下行期。

房产如果下跌，创业有望上涨

吴晓波在此前一个分享会上这样说到(“我觉得去年已来深圳北京上海房价暴涨是极其不正常的现象，一个城市房价跟着城市居民收入增长匹配，跟这个城市第三产业增长相匹配，这个是大家都能接受，涨30%，估计公司一半的人没心思工作了。涨50%，有些地方去年甚至涨了100%，我觉得肯定是非常不正常。今天讨论那么多创业，那么多创业转型，北京房价涨个50%，把这个风全部都推没了。”

不管如何，限购总会使一部分资金解放出来，那么解放出来的这一部分资金该何去何从？

可想而知“资本家”不会把钱放在仓库里，一定会作出投资，一定想方设法让钱生钱，那么“资本寒冬”的现状，有望得到大幅度改变。【责任编辑/魏峰】

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